Un aspetto molto dibattuto in dottrina riguarda se la responsabilità del mediatore si configuri solo solo se omette di comunicare le circostanze a lui concretamente note, ovvero se egli debba essere considerato responsabile anche nell’ipotesi in cui non abbia informato i contraenti delle circostanze che avrebbe dovuto e potuto conoscere nel svolgere la sua attività mediatrice con l’ordinaria diligenza. La soluzione prospettata più recentemente conviene in questo ultimo aspetto, vale a dire che si considera responsabile il mediatore che abbia taciuto nel comunicare non solo le circostanze a lui note, ma anche quelle a lui facilmente conoscibili utilizzando la diligenza professionale che il ruolo di agente immobiliare gli impone. Ne consegue che il criterio della media diligenza professionale che ispira la condotta del mediatore, con riferimento al proprio dovere di informazione nei confronti delle parti contraenti, ai sensi dell’articolo 1759 codice civile, comporta in senso positivo l’obbligo per l’agenzia immobiliare di fornire al promittente acquirente ogni informazione conosciuta o facilmente conoscibile nonché, in senso negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle. La Corte di Cassazione sez. III, nella sentenza del 11/12/2023,, n.34503, ha statuito che questo obbligo deve essere letto in coordinazione con gli art. 1175 e 1176 c.c., nonché con la disciplina dettata dalla LEGGE N.39 DEL 1989 che ha posto in risalto la natura professionale dell’attività del mediatore, subordinandone l’esercizio dell’attività alla frequenza di un corso e al sostenimento del relativo esame, al cui superamento deve conseguire l’iscrizione al Registro delle Imprese (art. 2), condizionando all’iscrizione stessa la spettanza del compenso. Qualora, pertanto, il mediatore dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali si rivelino poi inesatte e non veritiere, si può configurare, oltre a una sua responsabilità per i danni sofferti dal cliente, l’inesigibilità del suo compenso.
Il risarcimento dei danni
La
responsabilità del mediatore per violazione del dettato di cui all’art. 1759
cc, secondo la dottrina prevalente e giurisprudenza costante, ha natura di
responsabilità contrattuale. L’intermediario inadempiente,
quindi, è tenuto a risarcire il danno cagionato al contraente che abbia
ricevuto informazioni mendaci, ovvero non le abbia proprio ricevute, secondo il
disposto degli artt. 1218ss cc.
Dal momento che la conclusione dell’affare non è prevista dall’art. 1759cc come
condizione necessaria per la costituzione della responsabilità, il contratto
tra acquirente e mediatore si intende perfezionato, quindi esistente, dal
momento che quest’ultimo abbia messo in relazione l’acquirente e la parte
venditrice, così da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla
conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata (Cassazione civile, sez. III, 09/12/2014, n.
25851). Al riguardo, va posto in rilievo che, in tema di prova
dell’inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la
risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per
l’adempimento deve soltanto provare la fonte del suo diritto ed il relativo
termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza
dell’inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato
dell’onere della prova del fatto estintivo dell’altrui pretesa, costituito
dall’avvenuto adempimento. (Cassazione civile sez. II,
19/04/2022, n.12438). In ogni caso, l’ avvenuta conclusione o meno
dell’affare riveste un importante ruolo in merito alla determinazione del
quantum dell’obbligazione risarcitoria del mediatore responsabile. Nel caso in cui l’affare venga concluso,
infatti, ai sensi degli artt. 1223ss cc., il contraente non informato potrà
pretendere dal mediatore l’intero danno derivatogli dalla definizione
dell’affare, sia per
quanto concerne il danno emergente che per quanto concerne il lucro cessante.
Nel diverso caso in cui l’affare non trovi conclusione, invece, si profila un
risarcimento di norma qualificato come “interesse negativo” cioè limitato alle
spese affrontate e al guadagno non conseguito per il tempo perso nel corso
delle trattative.
