Stipulare il preliminare di acquisto di un IMMOBILE con l'assistenza di un esperto: mai da soli, mai.

 Comprare un immobile per molte persone sembra una cosa piuttosto semplice, tant’è che sono tanti quelli che – quando firmano un preliminare – s’improvvisano esperti e, invece di farsi assistere da un legale, o ancora meglio dalla propria associazione di proprietari immobiliari, firmano a occhi chiusi. Poi, inevitabilmente, dall’avvocato ci vanno quando la cosa è divenuta ormai complessa e costosa da gestire e, purtroppo, non sempre risolvibile. Ed infatti, non a caso, una delle attività sempre più frequenti che vengono svolte dalle sedi di Confabitare è proprio la consulenza tecnica e legale sulle compravendite, che sempre più frequentemente viene richiesta dagli iscritti, ma anche che da Professionisti e/o Agenti Immobiliari che entrano in contatto con l’Associazione.

Una delle tematiche più ricorrenti è sicuramente quella relativa alla mancanza del Certificato di agibilità. Il certificato di agibilità viene rilasciato dal Comune e ha la funzione di certificare la «sussistenza delle condizioni di sicurezza, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi istallati». Si tratta, cioè, di un documento che non riveste una funzione urbanistica d’interesse generale, quale quella di attestare la regolarità urbanistica del bene, essendo invece posto a presidio dell’interesse particolare del compratore. Con questo documento, infatti, si attesta la capacità del bene di assolvere alla funzione economico-sociale cui è destinato, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. Quanto alla relativa procedura di rilascio, l’onere della richiesta grava sul soggetto che ha ottenuto il permesso di costruire o su colui che ha presentato la denuncia di inizio attività, e dei suoi successori o aventi causa. A questo punto possiamo porci l’inevitabile domanda: cosa succede se, in una compravendita immobiliare, il venditore non consegna al compratore il certificato di agibilità? Le ipotesi sono, in genere, due: La prima il venditore si rifiuta di consegnare il certificato la seconda il certificato non è mai stato richiesto (e, quindi, nemmeno consegnato).

Bene, nel primo caso la Corte di Cassazione ha ritenuto che l’acquirente possa legittimamente rifiutarsi di stipulare la compravendita definitiva (in parole povere, il rogito). Per la Corte, infatti, l’acquirente ha interesse a ottenere la proprietà di un immobile che sia idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto. Egli, insomma, ha interesse a che il bene sia fruibile e commerciabile. Di conseguenza, se il promittente venditore non consegna il certificato di agibilità, la stipula del definitivo potrà sempre essere rifiutata, anche se la mancata consegna dipende dall’inerzia del Comune al rilascio del documento. Questo perché il venditore ha l’obbligo di consegnare all’acquirente il certificato, richiedendolo e sostenendone le spese, e l’inadempimento di tale obbligo è di per sé foriero di danno emergente, in quanto costringe l’acquirente a provvedere in proprio e a sue spese. Se, invece, incautamente decide di procedere ugualmente, potrà sempre ricorrere al secondo dei due casi esaminati. Nel secondo caso le cose sono leggermente più complesse. La giurisprudenza ha avuto (e, in parte, continua ad avere) un orientamento altalenante anche se, una recente sentenza della Cassazione, sembra fare luce in modo preciso su questo problema. Si tratta della sentenza 17123/2020, pubblicata il 13 Agosto 2020, che ha – pur in modo sintetico – dato una precisa e puntuale soluzione al tema. Quello che la Corte non ha detto, né avrebbe mai potuto dire, ma dice da sempre Confabitare è che chi compra e vende immobili, così come chi li concede o li prende in locazione, dovrebbe comprendere che si tratta di contratti complessi e dalle conseguenze a volte costose e pericolose. Evitare quindi Il “fai da te” o FIDARSI DELL’AGENZIA IMM.RE, nei contratti immobiliari dato che, le conseguenze giuridiche e giudiziarie in caso di violazione di legge o di scorrettezza contrattuale, possono riservare davvero brutte sorprese.